Permis de construire et déclaration préalable de travaux

Dans le domaine de la construction et des travaux, il est essentiel de connaître les démarches administratives à réaliser avant de se lancer. Parmi celles-ci, on retrouve principalement le permis de construire (PC) et la déclaration préalable de travaux (DP). Mais quelle est la différence entre ces deux documents ? Dans quels cas faut-il choisir l’un plutôt que l’autre ? Cet article vous aide à y voir plus clair.

Quel que soit le type de construction envisagé (abri de jardin, cabane d’enfant, appentis…), vous n’aurez aucune formalité à remplir, si la construction occupe une surface inférieure à 5 m2 et une hauteur inférieure à 12m.

Le permis de construire concerne essentiellement les projets de construction de grande envergure et ayant un fort impact sur l’environnement urbain. Voici quelques exemples de travaux soumis au PC :

• Construction d’une maison individuelle ou ses annexes (véranda, garage, piscine, etc.) de
• Agrandissement d’une habitation qui entraîne une augmentation de sa surface de plancher ou de son emprise au sol de plus de 20 m² en zone rurale suivant le RNU (Règlement National d’Urbanisme) et 40 m² de surface de plancher et d’emprise au sol en zone urbaine en fonction du PLU (Plan Local d’Urbanisme)
• Construction d’une piscine de plus de 100m² de surface
• Changement de destination (ex : commerce en logement)

Extension d’une maison avec un effet moderne, comportant une pergola et une piscine

Le recours à l’architecte est obligatoire dans tous les cas, sauf si vous déclarez est en nom propre et que la surface totale du projet (existant + travaux) n’excède pas 150m².

• L’obtention d’un permis de construire est une obligation légale.
• Une construction sans permis de construire constitue donc une infraction.

Si l’absence de permis de construire est constatée (par un voisin, un agent municipal, le maire de votre commune…), l’article L480-2 du Code de l’urbanisme indique que « l’autorité judiciaire statue après avoir entendu le bénéficiaire des travaux ou l’avoir dûment convoqué à comparaître dans les quarante-huit heures ».

L’autorité judiciaire peut alors :

• Exiger l’arrêt immédiat des travaux, s’ils sont encore en cours.
• Demander la démolition totale de votre construction, même si les travaux sont achevés.
• Vous sommer de vous mettre en conformité avec le Code de l’urbanisme.
• Vous infliger une lourde amende dont le montant sera compris entre 1 200 et 6 000 € par m², en fonction de votre bonne foi et de la nature des travaux.

Démolition d’une maison construite sans permis de construire

Au-delà de 6 ans après achèvement des travaux, vous ne pouvez plus faire l’objet de poursuites pénales. Cependant, la commune a 10 ans après la fin des travaux pour faire constater l’absence de permis de construire et engager votre responsabilité civile. Vous devrez vous plier aux demandes de mise en conformité ou de démolition formulées par le tribunal.

Si c’est un locataire qui réalise une construction sans permis de construire, le propriétaire bailleur peut également être poursuivi.

Notez que dès qu’un procès-verbal relevant une construction illégale a été dressé, le maire peut également, au titre de ses pouvoirs de police et si l’autorité judiciaire ne s’est pas encore prononcée, ordonner par arrêté motivé l’interruption des travaux. Seul un juge du tribunal administratif disposera, dès lors, de la possibilité de « casser » cet arrêté.

La déclaration préalable de travaux concerne quant à elle les projets de construction ou de modification de moindre envergure, qui ne nécessitent pas pour autant l’autorisation d’un PC.

Construction véranda avec déclaration préalable de travaux

Parmi les travaux soumis à DP, on peut citer :

• Construction comprise entre 5 et 20 m² en zone rurale (RNU) et moins de 40 m2 de surface de plancher et d’emprise au sol en zone urbaine (PLU)
• Agrandissement d’une habitation entraînant une augmentation de sa surface de plancher ou de son emprise au sol comprise entre 5 et 20 m²
• Construction de clôtures, terrasses, abris de jardin ou autres annexes de moins de 20 mètres carrés (carports, abris de jardin, dépendances, garages) en zone rurale (RNU) et moins de 40 m2 de surface de plancher et d’emprise au sol en zone urbaine (PLU)
• L’installation de clôtures et portails
• Installation d’éoliennes ou de panneaux solaires individuels
• Aménagement de combles ou modification de façade dans le cadre d’une rénovation, ravalement
• Changement de menuiseries (Portes et fenêtres),
• Modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment existant (façade, toiture, etc.)
• Ajout de fenêtre de toit
• Construction d’une piscine non couverte dont le bassin a une superficie inférieure à 100 m2
• Changement de destination sans travaux (pas de modification de son aspect extérieur ni de ses structures porteuses).
• Une division parcellaire

NOTA : Si votre projet comporte des démolitions, vous pouvez déposer une demande permis de démolir en parallèle.

Le recours à l’architecte n’est pas obligatoire pour une déclaration préalable.

Le non-respect des règles concernant la DP peut entraîner des conséquences juridiques, telles que des amendes et l’obligation de démolir les travaux non autorisés. Il est donc essentiel de se conformer aux exigences légales en matière de DP pour éviter tout litige ultérieur.

La déclaration préalable de travaux à une durée de validité de 3 ans. Elle est périmée si vous n’avez pas commencé les travaux dans les 3 ans ou si, passé ce délai, vous les interrompez plus d’1 an.

Le délai de validité peut être prolongé 2 fois pour 1 an si les règles d’urbanisme et les servitudes administratives n’ont pas changé.

Vous devez en faire la demande 2 mois au moins avant l’expiration du délai de validité initial de votre DP (ou avant l’expiration).

Pour déterminer si votre projet est soumis à une demande de PC ou de DP, il est essentiel de prendre en compte la nature des travaux envisagés ainsi que leur impact sur la surface de plancher du bâtiment. En effet, comme expliqué précédemment, certains travaux nécessiteront un PC tandis que d’autres relèveront de la DP.

Si vous avez encore des doutes quant à la démarche administrative à effectuer, n’hésitez pas à consulter nos services qui vous aideront dans vos démarches. Nous pourrons vous orienter vers le type d’autorisation à demander en fonction de votre projet et réaliser toutes les démarches administratives vous permettant de réaliser vos travaux en toute sérénité.

Il est important de réaliser les démarches administratives nécessaires avant le début des travaux. En effet, il est interdit de commencer les travaux sans avoir obtenu l’accord de l’administration compétente (mairie) au préalable.

Pour un permis de construire, le délai d’instruction de la demande est généralement de :

• 2 mois pour une maison individuelle et ses annexes
• 3 mois pour les autres types de construction

Cependant, dans certains cas particuliers, ce délai peut être rallongé, si votre projet est à proximité d’un monument historique par exemple, le délai est allongé d’un mois pour la consultation du dossier par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).

Concernant la déclaration préalable de travaux, le délai d’instruction est généralement de 1 mois. Si la mairie ne répond pas dans ce délai, cela signifie qu’elle accepte tacitement les travaux prévus.

Toutefois, comme pour le PC, certaines situations peuvent entraîner un allongement du délai d’instruction.