Achat d’un terrain constructible : notre conseil avant de signer
Avant que vous signiez le compromis, Concept-plan.net analyse le terrain au regard du PLU, de son orientation et de ses contraintes. Vous savez où et combien vous pouvez construire, ce qui pourrait bloquer votre projet, et vous achetez en connaissance de cause. Nous étudions des terrains dans toute la Normandie, depuis Le Havre et Deauville, et au-delà sur demande.
Vérifications à mener avant le compromis de vente
Une annonce indique rarement ce que le terrain permet vraiment. Nous croisons le règlement d’urbanisme et les documents publics pour dresser son état des lieux.
Avantla signature du compromis
La zone du PLU et ses règles
Zone constructible ou non, emprise au sol, reculs par rapport à la voie et aux voisins, hauteurs, espaces verts et aspect des constructions.
La surface réellement constructible
La partie du terrain où l’on peut bâtir une fois les reculs et les bandes inconstructibles retirés, et la surface maximale autorisée.
L’orientation et les vues
Un premier regard sur l’ensoleillement selon l’orientation de la parcelle, les vis-à-vis et les vues à préserver. La pente se mesure par un relevé sur place.
Les servitudes et secteurs protégés
Les servitudes d’utilité publique, les abords d’un monument historique ou un règlement de lotissement ajoutent des contraintes, parfois l’avis de l’architecte des Bâtiments de France.
Les risques naturels et le sol
Les risques connus sur la parcelle, inondation, cavités ou retrait-gonflement des argiles, se vérifient avant d’acheter.
L’accès et les réseaux
Nous regardons l’accès depuis la voie publique, l’eau, l’électricité et l’assainissement, collectif ou individuel, pour savoir ce qui est déjà là, ce qu’il faudra raccorder et quels devis demander avant d’acheter.
Maisons et extensions que nous avons modélisées
Toutes nos réalisations
Octeville-sur-Mer (76)
Extension et aménagement d’une maison
- secteur
- Immobilier
- Seine-Maritime
- 76
La-Rivière-Saint-Sauveur (14)
Maquette 3D d’une maison de 224 m²
- secteur
- Immobilier
- Calvados
- 14
Aïcirits (64)
Extension d’une maison de style basque
- secteur
- Immobilier
- Pyrénées-Atlantiques
- 64
Toutainville (27)
Extension et piscine d’une maison normande
- secteur
- Immobilier
- Eure
- 27
Étréville (27)
Maison moderne, maquette 3D et aménagement virtuel
- secteur
- Immobilier
- Eure
- 27
Saint-Laurent-de-Brèvedent (76)
Maquette 3D d’une maison moderne
- secteur
- Immobilier
- Seine-Maritime
- 76
Les zones du PLU et ce qu’elles permettent de bâtir
Chaque commune découpe son territoire en zones dans son plan local d’urbanisme, PLU ou PLUi. Sans PLU, c’est le règlement national d’urbanisme qui s’applique. Les autres règles dépendent de la zone où se trouve le terrain.
Zone U
Urbaine, constructible sous conditions
Les terrains déjà desservis par les réseaux, où l’on peut construire en respectant le règlement de la zone.
C’est là que se trouvent la plupart des terrains à bâtir.
Zone AU
À urbaniser
Des secteurs destinés à être construits, souvent sous condition d’un aménagement d’ensemble ou de l’arrivée des réseaux.
Le calendrier d’ouverture compte autant que le règlement.
Zones A et N
Agricoles et naturelles
Ces zones sont en principe inconstructibles, à quelques exceptions près, comme les bâtiments liés à une exploitation agricole ou l’extension mesurée d’une maison existante.
Avant d’acheter, c’est la première chose à vérifier.
L’analyse de faisabilité, avec vous en agence
Nous étudions avec vous, en agence, la faisabilité de votre projet sur ce terrain. Si vous habitez loin et ne pouvez pas venir, nous vous adressons un récapitulatif par e-mail. Notre analyse éclaire votre décision ; seul un certificat d’urbanisme opérationnel engage la mairie sur la faisabilité.
Règlement du PLU
Les règles qui s’appliquent
Les articles du PLU utiles à votre projet, résumés et expliqués.
Surface constructible
La surface que vous pourrez bâtir
La zone constructible de la parcelle et la surface maximale estimée.
Zone à privilégier
La partie du terrain où construire
Nous vous indiquons la partie de la parcelle la plus favorable pour bâtir. La maison est modélisée en 3D lors de la mission esquisse.
Points de vigilance
Les points qui peuvent bloquer le projet
Servitudes, risques, accès et réseaux à vérifier, avec les documents à demander au vendeur ou à la mairie.
Du terrain repéré à la décision d’achat
Contactez-nous dès que vous avez repéré un terrain, avant de signer le compromis de vente, en Normandie, en Île-de-France ou ailleurs en France.
Le terrain et votre projet
Vous nous transmettez l’annonce ou les références cadastrales, et le projet que vous imaginez.
L’analyse des documents
Nous rassemblons et croisons les documents publics, PLU, cadastre, servitudes et risques naturels.
La visite et le relevé, sur prestation
Si vous signez une prestation, nous nous rendons sur le terrain ; un relevé 3D ou par drone mesure alors la pente, les accès et les vues.
L’analyse en agence et le compromis
Nous analysons avec vous la faisabilité du projet en agence, y compris les conditions à prévoir dans le compromis. Si vous habitez loin, un récapitulatif vous est envoyé par e-mail.
Demander un certificat d’urbanisme à la mairie
Notre analyse vous éclaire sans engager la mairie. Pour sécuriser l’achat, vous pouvez lui demander un certificat d’urbanisme, gratuit. Il en existe deux, selon la question que vous vous posez.
CU aCertificat d’information
Le certificat d’information
La mairie répond sur les règles d’urbanisme, les servitudes et les taxes de la parcelle. Utile pour un premier état officiel, sans projet précis.
CU bCertificat opérationnel
Le certificat opérationnel
Vous décrivez votre projet, par exemple une maison de plain-pied de 120 m². La mairie répond s’il est réalisable et si les réseaux suffisent. C’est celui qui sécurise vraiment un achat.
Règles figées pendant 18 mois : si le permis est déposé dans ce délai, ce sont les règles du jour du certificat qui s’appliquent, même si le PLU change.
Après l’achat : esquisse, déclaration et permis
Une fois le terrain acheté, nous poursuivons avec l’esquisse en 3D de votre maison, puis la déclaration préalable ou le permis de construire, préparés à partir de la même analyse.
8 projets de maison et d’extension dans 4 départements
- Extension d'une maison individuelle, Aménagement / Déco · Octeville-sur-Mer (76)
- Maison individuelle, Style moderne · Octeville-sur-Mer (76)
- Maison individuelle, Style contemporain · Octeville-sur-Mer (76)
- Maison individuelle, Style moderne · La-Rivière-Saint-Sauveur (14)
- Extension d'une maison, Style basque · Aïcirits (64)
- Maison individuelle, Style Normand · Toutainville (27)
- Maison individuelle, Style moderne · Étréville (27)
- Maison individuelle, Style moderne · Saint-Laurent-de-Brèvedent (76)
Avant l’achat : le conseil terrain
Les règles, les contraintes et le potentiel du terrain, pour décider en connaissance de cause.
- Zone du PLU
- Surface constructible
- Orientation
- Servitudes
- Risques
Règles du terrain vérifiées avant l’achat (exemple) L’esquisse en 3D
Votre maison implantée, orientée et dessinée en 3D sur le terrain que vous avez acheté.
Votre maison dessinée en 3D sur le terrain acheté La déclaration préalable
Pour une annexe, une piscine ou une petite construction, un dossier complet prêt à déposer.
Plans cotés d’une annexe pour la déclaration préalable (exemple) Le permis de construire
Le dossier complet de votre maison, conforme au PLU déjà analysé avant l’achat. Au-delà de 150 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol après travaux, un architecte conçoit le projet.
Du terrain au dépôt en mairie, la même analyse